2025年，城市更新領(lǐng)域的政策密集出臺(tái)，釋放出明確的推進(jìn)信號(hào)。5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，一口氣部署了8方面重點(diǎn)任務(wù)，城市更新從此邁入系統(tǒng)化推進(jìn)的新階段。記者從國(guó)家發(fā)改委了解到，2025年中央預(yù)算內(nèi)投資首次專門(mén)設(shè)立城市更新專項(xiàng)，已下達(dá)800億元專項(xiàng)資金，支持相關(guān)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還首次把城市危舊住房、老舊街區(qū)轉(zhuǎn)型提質(zhì)納入支持范圍。

國(guó)家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人趙成峰在解讀相關(guān)文件時(shí)說(shuō)道，這可不是簡(jiǎn)單增加一筆投資，核心是靠資金導(dǎo)向帶動(dòng)項(xiàng)目擴(kuò)圍。這筆投資能推動(dòng)城市更新從“面子工程”實(shí)實(shí)在在轉(zhuǎn)向“里子建設(shè)”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在相關(guān)工作部署中，明確了城市更新的重點(diǎn)實(shí)施方向。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中不少民生指標(biāo)精準(zhǔn)對(duì)準(zhǔn)群眾痛點(diǎn)：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入改造范圍，推進(jìn)城中村改造并擴(kuò)大規(guī)模，大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)等?！拔覀冋诮ǔ鞘畜w檢數(shù)據(jù)庫(kù)，每個(gè)改造項(xiàng)目都得先查出問(wèn)題，再敲定改造方案?！蹦吆缰靥岬剑@正是“先體檢、后更新”機(jī)制的核心所在。

地方上的探索也陸續(xù)交出亮眼答卷。據(jù)了解，湖北武漢當(dāng)?shù)刈〗ň值拈T(mén)牌已經(jīng)換成了“住房和城市更新局”。湖北省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至2024年6月，全省17個(gè)市（州）都完成了這樣的機(jī)構(gòu)更名，就是為了解決過(guò)去規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)各管一攤的分散管理難題。而在重慶江北區(qū)塔坪片區(qū)，改造后的小微廣場(chǎng)上，老人們坐著聊天，孩子們追逐嬉戲。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，企業(yè)從一開(kāi)始就參與居民需求調(diào)研，光飛線下地這一項(xiàng)，就收集了37條居民建議，真正做到了更新成果讓居民共享。

業(yè)內(nèi)測(cè)算，“十五五”期間城市更新市場(chǎng)總?cè)萘款A(yù)計(jì)達(dá)20萬(wàn)億元。匯總多地行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造需投資8萬(wàn)億元以上，占比超四成，地下管網(wǎng)升級(jí)和城中村改造緊隨其后。面對(duì)差異明顯的區(qū)域需求，建筑企業(yè)也拿出了各不相同的應(yīng)對(duì)方案。

在北京這樣城鎮(zhèn)化率超85%的城市，亮馬河的變化讓人驚嘆。乘船游覽18公里濱水綠道可以看到，這條曾經(jīng)的“排污溝”如今已開(kāi)通游船航線，岸邊商業(yè)街區(qū)人流不斷。負(fù)責(zé)施工的相關(guān)企業(yè)工程師告訴記者，改造將岸線整治與景觀設(shè)計(jì)、通航設(shè)施配套同步規(guī)劃，“生態(tài)修復(fù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)同步推進(jìn)，才讓這條河一直保持活力”。

處于中高城鎮(zhèn)化率的江蘇無(wú)錫，走的是產(chǎn)業(yè)賦能的路子。走進(jìn)當(dāng)?shù)氐乃{(lán)系列園區(qū)，很難想象這里前身竟是老舊廠房。改造后的文化科技產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)超200家，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方提供的數(shù)據(jù)顯示，2023年這里貢獻(xiàn)了1510萬(wàn)元稅收?！拔覀儽Ａ袅伺f廠房的梁柱結(jié)構(gòu)，只加裝了節(jié)能幕墻和智能化系統(tǒng)，既省了改造錢(qián)，又合文創(chuàng)企業(yè)的胃口?！眻@區(qū)改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人笑著說(shuō)。

而在城鎮(zhèn)化還有較大提升空間的河北石家莊正定縣，城市更新更看重基礎(chǔ)保障。在正定縣水文所小區(qū)，改造后的小區(qū)不僅補(bǔ)上了墻體漏水的老毛病，還新增了充電樁車棚和健身步道，曾經(jīng)亂拉亂扯的線纜全部入地?！耙郧跋掠晏鞊?dān)心墻體漏水，現(xiàn)在不僅修好了房子，還多了休閑的地方?！本用裢醮鬆?shù)母惺?，正是這類地區(qū)城市更新的核心訴求。

城市更新的痛點(diǎn)，往往需要技術(shù)手段破解。記者在多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，數(shù)字化、綠色化技術(shù)正從行業(yè)概念變?yōu)閷?shí)際生產(chǎn)力。

在上海楊浦區(qū)控江東三村改造現(xiàn)場(chǎng)，施工人員用BIM技術(shù)進(jìn)行管線建模。老小區(qū)管線圖紙缺失是常態(tài)，之前全靠工人憑經(jīng)驗(yàn)挖，經(jīng)常挖斷管線。屏幕上管線走向清晰標(biāo)注，這類技術(shù)應(yīng)用能顯著減少返工，提升施工效率。貴陽(yáng)太平路的改造則更進(jìn)一步，可以在街區(qū)管理中心看到，數(shù)字化監(jiān)測(cè)系統(tǒng)實(shí)時(shí)顯示人流數(shù)據(jù)和能耗指標(biāo)，改造時(shí)就預(yù)埋了傳感器，現(xiàn)在能根據(jù)人流調(diào)整照明和保潔頻次，運(yùn)營(yíng)成本降低20%。

綠色化改造則很好地兼顧了歷史文脈和低碳需求。在山東淄博的古原窯改造現(xiàn)場(chǎng)，廢棄的窯體保留了原來(lái)的風(fēng)貌，內(nèi)部卻加裝了保溫層和光伏板。項(xiàng)目設(shè)計(jì)師介紹，改造時(shí)沒(méi)搞大拆大建，只用環(huán)保涂料修復(fù)外立面，用節(jié)能材料改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)，改造后這里變成文化展館，年耗電量較傳統(tǒng)建筑大幅減少。

技術(shù)之外，模式創(chuàng)新也讓改造效果更持久。重慶紅育坡項(xiàng)目采用的“EPC+O”模式就很有借鑒意義。項(xiàng)目方聯(lián)合地方政府設(shè)立SPV公司，改造后新增了大量停車位和養(yǎng)老食堂，帶來(lái)穩(wěn)定收益，其中30%反哺居民。以前物業(yè)費(fèi)收繳率只有40%，現(xiàn)在服務(wù)到位了，收繳率直接漲到95%，徹底解決了老小區(qū)改后無(wú)人管的難題。

要啃下20萬(wàn)億元城市更新這塊“硬骨頭”，單靠某一類主體肯定不行。記者觀察中建、北京城建等多家企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)后發(fā)現(xiàn)，央企、國(guó)企、民企各方各司其職，破解了資源分散、能力不均的問(wèn)題。

央企憑借全鏈條優(yōu)勢(shì)，成為重大項(xiàng)目的主力軍。在一些項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者看到央企不僅負(fù)責(zé)施工，還全程參與前期投資和后期運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，全流程參與能更好把控項(xiàng)目品質(zhì)和周期。

地方國(guó)企則深耕本地，精準(zhǔn)對(duì)接本土需求。北京城建集團(tuán)專門(mén)成立了城市更新專業(yè)委員會(huì)，記者從委員會(huì)了解到，他們參與的中關(guān)村東區(qū)危舊樓重建項(xiàng)目，特意對(duì)接本地高校和科研機(jī)構(gòu)，最終把舊樓改造成產(chǎn)學(xué)研融合空間。而北京住總集團(tuán)更是組建專門(mén)的事業(yè)部，專心做本地老舊小區(qū)改造，把居民的細(xì)微需求都考慮到改造方案里。

民營(yíng)建筑企業(yè)則在細(xì)分領(lǐng)域找到了自己的位置。在上海市雙陽(yáng)路300弄幸福村小區(qū)的加裝電梯施工現(xiàn)場(chǎng)，民營(yíng)施工企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，加裝電梯這類小項(xiàng)目，投資少、周期短，很適合民企承接。“我們還通過(guò)應(yīng)收賬款保理解決了資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，今年已經(jīng)接了12個(gè)這類項(xiàng)目了?！敝袊?guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，目前民企在老舊小區(qū)局部修繕、設(shè)施加裝等領(lǐng)域的市場(chǎng)占比已經(jīng)超過(guò)40%。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)共實(shí)施城市更新項(xiàng)目6萬(wàn)余個(gè)，完成投資約2.9萬(wàn)億元。這些數(shù)字背后，是無(wú)數(shù)居民居住環(huán)境的改善，也是建筑業(yè)發(fā)展模式的深刻變革。

業(yè)內(nèi)人士坦言，城市更新從來(lái)不是簡(jiǎn)單拆了再建，而是對(duì)城市功能的重新優(yōu)化。他認(rèn)為，20萬(wàn)億城市更新市場(chǎng)的破局，本質(zhì)上是建筑業(yè)從追求規(guī)模到追求價(jià)值的轉(zhuǎn)型。隨著政策不斷細(xì)化、技術(shù)深度應(yīng)用、各方協(xié)作更緊密，城市更新必將持續(xù)重塑建筑市場(chǎng)生態(tài)，為建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)力，助力中國(guó)特色城市現(xiàn)代化之路走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。