原載于《現(xiàn)代物業(yè)·設(shè)施管理》2019年6期

美國綠色建筑委員會(USGBC)是LEED認證體系的開發(fā)及擁有者。USGBC的任務(wù)是“通過改變建筑和社區(qū)的設(shè)計、建造和運營的方式實現(xiàn)對環(huán)境和社會的責(zé)任，能提升生活品質(zhì)的健康且繁榮的環(huán)境”。

杜日生于2018年1月加入美國綠色建筑委員會(USGBC)及綠色事業(yè)認證公司(GBCI)，負責(zé)其在北亞區(qū)的業(yè)務(wù)運營，致力于帶領(lǐng)團隊推動LEED綠色建筑認證體系(USGBC開發(fā)及擁有)及GBCI旗下其他可持續(xù)發(fā)展相關(guān)認證體系在北亞區(qū)的廣泛應(yīng)用。

在加入美國綠色建筑委員會前，杜日生先生曾擔任香港信和物業(yè)管理公司總經(jīng)理、嘉里物業(yè)管理公司華北區(qū)總經(jīng)理及世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理等職務(wù)。

杜日生還兼任香港城市大學(xué)房地產(chǎn)碩士課程客席講師、英國皇家特許測量師學(xué)會中國區(qū)年度大獎評委、北京CBD優(yōu)質(zhì)樓宇專家委員等職務(wù)。

當前，中國是LEED認證在美國以外的最大市場。(圖1)杜日生表示，無論是寫字樓、住宅還是商場，物業(yè)管理人員參與了樓宇的設(shè)計、施工、二裝、后期運營，與使用者互動等全過程，也讓他們成為與建筑生命一脈相承的傳承者。在低碳經(jīng)濟盛行的時代背景下，綠色物業(yè)管理日益成為一種趨勢，也是不斷滿足建筑可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。其中，綠色物業(yè)管理人員，也隨之成為推動建筑可持續(xù)發(fā)展的重要力量。但是，也有很多物業(yè)人對綠色建筑的理解比較固化與單一，還是停留在節(jié)能、環(huán)保和省錢上，而沒有將可持續(xù)發(fā)展理念和聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標(SDG)融入至物業(yè)管理的核心領(lǐng)域。面對綠色建筑興起以及業(yè)主對綠色消費需求的日益增長，現(xiàn)代可持續(xù)的綠色物業(yè)管理應(yīng)貫穿于項目前期設(shè)計、交付及后期的運營管理?，F(xiàn)代物業(yè)人更應(yīng)時刻裝備自己，來應(yīng)對越來越多的綠色可持續(xù)挑戰(zhàn)，發(fā)揮更大的功能。

圖1    LEED認證在中國（統(tǒng)計截至2018年12月31日）

《現(xiàn)代物業(yè)》：截至2018年12月31日，中國大陸地區(qū)已有超過3,680個LEED認證注冊項目。那么請問，各個級別(鉑金、金、銀認證級)的LEED認證項目數(shù)量如何?您如何看待各個級別的數(shù)量分布情況?

杜日生：目前，中國大陸地區(qū)的LEED不同級別的認證項目數(shù)量分布情況如下：鉑金級12%、金級59%、銀級20%、認證級9%。(圖2)

圖2   中國大陸地區(qū)LEED認證等級項目分布比例

圖 3 全球 LEED 認證等級項目分布比例

圖 4 中國大陸 LEED 鉑金級認證項目占比與中國臺灣、韓國、日本市場的對比

從中國大陸和全球項目分布來看，整體來說分布還是比較合理的。其中鉑金級代表了綠色建筑中的最高國際標準，也是LEED認證體系中最高級別的榮譽，但是市場沒有盲目地去追求“高分”認證。因為據(jù)我所知，一幢樓宇能否獲得LEED 鉑金級認證，并不是簡單地滿足綠色低碳的標準就可以。除了建筑的硬件，還需要軟環(huán)境的搭配。在這個過程中，需要多方的通力協(xié)作和一致共識：包括建筑運營者在管理方面對綠色機制的注重，建筑使用者觀念上向環(huán)保低碳理念轉(zhuǎn)變，還需要物業(yè)管理團隊通過可持續(xù)手段提升軟硬件以達到LEED鉑金認證標準。從幾個地區(qū)的鉑金級認證比例來看，我們也不否認有些項目在追求“高分”認證的情況。如果把綠色建筑的發(fā)展從點到面來分析，我們會發(fā)現(xiàn)很多綠色建筑的起點很高，但是覆蓋的面不廣，同時很多項目的深度不夠，這也是我們機構(gòu)需要去加以引導(dǎo)的地方。

在這一點上，臺積電就做了一個很好的示范。2008年完工并取得LEED認證的臺積電臺南14廠是中國臺灣首個LEED認證綠色建筑，也是全世界第一個真正投入生產(chǎn)的LEED認證半導(dǎo)體廠房。之后，他們將綠色建筑作為所有新建廠房的基本標準，并把自己踐行綠色建筑的經(jīng)驗匯聚成一本書。通過其不懈努力，臺積電獲得的LEED認證面積幾乎占據(jù)了臺灣市場的半數(shù)。他們真正做到了從點到面的覆蓋，并同時通過自身的深刻感悟引領(lǐng)了整個市場的前行。我們希望越來越多的企業(yè)向臺積電學(xué)習(xí)。

《現(xiàn)代物業(yè)》：對一個具體項目而言，如何確定自己的認證起點目標?是金級還是鉑金級?申請較低級別的銀級和認證級是否不像金級、鉑金級那樣有成就感，是否還有必要?

杜日生：我們發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)在設(shè)定目標的時候往往是先設(shè)定結(jié)果，然后再倒推實現(xiàn)這個結(jié)果的路徑。拿破侖·希爾的成功學(xué)告訴我們，設(shè)定一個合適的目標就等于達到了目標的一半。

因此，按照目標管理方法，當項目設(shè)立可持續(xù)成果目標的時候，先通過項目預(yù)評估，再根據(jù)LEED評估體系進行綜合考察，并評判其對環(huán)境的影響，從而對每個方面的指標(交通、選址、節(jié)水、能源和大氣、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量)進行打分，根據(jù)評估的分數(shù)，來決定不同的認證級別。設(shè)定目標級別后，針對不同的時間節(jié)點制訂相應(yīng)的工作計劃，還需要隨時進行檢查，以保證認證的可持續(xù)性。

在我們看來，一個項目獲得設(shè)定的LEED認證級別，無論什么級別的認證，都只是短暫性的目標達成和階段性的可持續(xù)發(fā)展成果。這是項目在實現(xiàn)世界綠色建筑委員會(WGBC)2030和2050可持續(xù)目標[1]道路上的一個里程碑，但不是終點。我們希望并鼓勵所有的項目在取得LEED認證這一里程碑后能夠繼續(xù)追尋可持續(xù)發(fā)展，最終實現(xiàn)“凈零”。

《現(xiàn)代物業(yè)》：目前中國大陸地區(qū)LEED認證注冊項目各個種類(BD+C\O+M\ID+C)[2]的項目數(shù)量又是如何分布的?您對這樣的種類分布有哪些觀點或分析?

杜日生：目前，這3種認證體系的認證項目在我國的分布情況如下：BD+C為59%，O+M為7%，ID+C為34%。新建項目占比獨占鰲頭。(表1)

目前國內(nèi)綠色建筑主要分布于BD+C(建筑設(shè)計與施工)體系，BD+C的重點在于設(shè)計。以技術(shù)手段達到綠色建筑的要求就能獲得綠色認證，但是對后期的運營和維護沒有具體的要求。O+M(建筑運營與維護)則更多是通過后期管理、采購、使用等手段進行節(jié)能運營。兩者側(cè)重于不同的建筑生命周期階段。

根據(jù)CBRE世邦魏理仕研究部最新發(fā)布的《2019中國商業(yè)地產(chǎn)投資策略報告》，新建綠色項目一年內(nèi)預(yù)期運營開支降低5%;且國內(nèi)主要的17個城市LEED認證寫字樓租金溢價中位數(shù)達到了25%。

具體舉例來說，BD+C非常適合經(jīng)濟迅猛發(fā)展的城市及片區(qū)，如深圳前海、上海前灘及北京CBD?，F(xiàn)在的前海區(qū)域已經(jīng)被當作深圳城市的“雙中心”之一，而它所展現(xiàn)的綠色野心更加蓬勃。目前前海區(qū)已經(jīng)有多個建筑獲得LEED認證，比如前海地標建筑之一的深圳·前海國際金融中心就獲得了LEED BD+C：核心與外殼金級認證。更值得一提的是前海地區(qū)極高的“綠色覆蓋率”：前海桂灣片區(qū)LEED項目參與比例高達74%。

類似的案例還有上海的浦東前灘，隨著以“陸家嘴 2.0”為目標的浦東前灘逐漸成型，前灘區(qū)域也已全面開展LEED認證申請工作，項目參與率高達60%。

此外北京CBD核心區(qū)，也就是廣為熟知的“中國尊”所在的區(qū)域，從2008年開始幾乎所有的新開工項目都申請了綠色建筑認證。同時，在進行了北京市綠色建筑發(fā)展情況調(diào)研后，其調(diào)研數(shù)據(jù)表明CBD區(qū)域的綠色建筑發(fā)展在北京市的六大高端功能區(qū)中處于領(lǐng)先地位。目前北京CBD已經(jīng)有16座建筑擁有LEED認證，總認證面積約234萬平方米，成為全市綠色建筑最集中的區(qū)域。下一步北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(簡稱北京CBD管委會)還將繼續(xù)推進該區(qū)域樓宇綠色認證工作。我們翹首以盼!

而LEED O+M體系則更適用于項目后期的運營管理，這在國內(nèi)的市場認知還不算特別廣泛及成熟，但是有較大的發(fā)展前景。一方面，這是大勢所趨。按目前房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，特別是一二線城市，新建建筑面積在減少，房地產(chǎn)行業(yè)的重點將不得不從設(shè)計和建造新建建筑轉(zhuǎn)向改善既有建筑的性能;另一方面，也是市場運行機制。在一個建筑的全生命周期，運營管理所支出的費用占總費用的75%，這個成本是非常高的。所以如何高效運營和管理好這一批既有建筑并兼顧經(jīng)濟效益，是對所有物業(yè)人的一個考驗。CBRE世邦魏理仕研究部報告還通過樣本調(diào)查統(tǒng)計出，綠色改造項目平均可節(jié)省7%的成本，這也說明了既有建筑的綠色改造具有良好市場驅(qū)動性。廣州天河CBD就是一個典型，該區(qū)域的珠江新城內(nèi)差不多超過50%的商業(yè)寫字樓項目都通過O+M這個體系獲得了認證。所以廣州天河區(qū)也因綠色CBD建設(shè)入選了“2018中國最具幸福感城市·發(fā)展創(chuàng)新范例”。

對于國內(nèi)新建辦公樓來說，用一句調(diào)侃的話就是：“不是所有LEED認證的寫字樓都是甲級寫字樓，但是沒有LEED認證的寫字樓就一定不是甲級寫字樓!”此外，國內(nèi)普遍存在一種誤區(qū)，認為BD+C項目做了綠色認證就永遠是綠色建筑。實際上，后期維護和運營管理是綠色建筑全生命周期中不可忽略的重要部分，如果運營不當，只用幾年時間認證項目就有可能能耗超標。所以衡量一幢建筑是否是真正的綠色建筑，要縱觀它的全生命周期是否真正達到綠色和可持續(xù)。所以我們希望所有已經(jīng)獲得BD+C認證的項目，在后期的運營過程中能始終秉持可持續(xù)的理念。

此外，ID+C(室內(nèi)設(shè)計與施工)是比較受零售行業(yè)青睞的一種認證體系，它針對完整的室內(nèi)裝修項目進行評級，零售門店的使用靈活性更高?，F(xiàn)在如星巴克、麥當勞、耐克等多個知名零售品牌都通過ID+C體系為旗下門店獲得了認證。

從樓宇類型來看，LEED適用于所有的建筑類型。辦公樓仍然是認證的主流空間類型，值得關(guān)注的是，我們也發(fā)現(xiàn)在近一至兩年，越來越多的物流中心、數(shù)據(jù)中心也加入到了LEED認證的行列。國內(nèi)已經(jīng)有75個LEED數(shù)據(jù)中心注冊及認證項目，141個LEED物流中心注冊及認證項目。而通過中國LEED數(shù)據(jù)中心/物流中心顧問(中國)委員會的成立，我們USGBC可以通過這個平臺更了解中國數(shù)據(jù)中心和物流中心的真實狀況和需求，優(yōu)化體系的同時，也將推動整個行業(yè)進行更有社會責(zé)任感的設(shè)計及運維。

《現(xiàn)代物業(yè)》：就O+M這一個種類的情況來看，近年來中國大陸O+M認證的發(fā)展趨勢如何?體現(xiàn)出這個市場的哪些特點?和日本、韓國等北亞地區(qū)相比如何?您預(yù)計未來5年中國大陸O+M認證的發(fā)展趨勢是怎樣的?

杜日生：目前O+M體系在中國大陸有279個參與項目。我們可以對比一組數(shù)據(jù)：2017年, 中國大陸有29個O+M項目;到了2018年，這一數(shù)字增加到61個，同比增長達到110%。同時，2018年的月均參與量為5個，到了2019年這一數(shù)字增加到8個。但是同時我們也可以看到，O+M項目數(shù)量在認證體系的分布情況僅為7%。拿上海和北京這兩座國內(nèi)超級城市來跟美國典型城市做對標后(表2)可以看出，國內(nèi)的O+M數(shù)量占比還是比較低的。在前文中我有提到，既有建筑在國內(nèi)的綠色煥新發(fā)展前景廣闊，從市場趨勢和經(jīng)濟效益兩方面來看都非常值得我們加以重視及推廣，所以這是很值得討論的話題。

拿一些具體的案例來講，在中國仍有許多既有建筑的好故事：

北京的頤堤港，2019年5月份剛剛獲得LEED O+M：既有建筑鉑金級認證，它也是全球首個在LEED最新版本v4.1 O+M：既有建筑體系下獲得鉑金級認證的商業(yè)綜合體項目。頤堤港在開業(yè)之初，它的商場、寫字樓就已經(jīng)分別獲得BD+C體系下的金級和鉑金級認證，歷經(jīng)6年多的運營，頤堤港持續(xù)自檢、優(yōu)化樓宇的可持續(xù)表現(xiàn)，如今能再獲殊榮，實至名歸。

上海環(huán)球金融中心2008年就已經(jīng)建成。10年后，這個上海陸家嘴金融中心的地標項目獲得了LEED O+M：既有建筑鉑金級認證。作為運營超過10年的既有建筑，上海環(huán)球金融中心的案例為更多既有建筑，尤其是超高層的綠色升級做出了典范。

北京嘉里中心更是一棟“老”建筑，1998年就落成交付，2016年獲得了LEED O+M：既有建筑鉑金級認證。在當時所有拿到既有建筑認證的項目中，北京嘉里中心是最早落成的。二十多年的樓齡都能夠憑借不懈努力實現(xiàn)綠色升級，這對于整個市場來說都是相當有借鑒意義的。

廣州的國際金融中心(被稱為西塔)則是國內(nèi)第一個以 LEED v4標準獲得運營階段LEED鉑金級認證的超高層地標建筑。它在前期設(shè)計時沒有過多考慮環(huán)保元素，后期在運營中做了很多改造，也取得了非常好的成效。

放眼港臺，兩棟知名地標建筑——香港國際金融中心二期在2019年3月獲得LEED v4 O+M：既有建筑金級認證;臺北101大樓在2016年獲得LEED v4 O+M：既有建筑鉑金級認證，是當時的最高分。

這樣的案例還有非常多，雖然很多有一定年齡的建筑消耗了大量的水和能源，但只要對建筑的運營稍加關(guān)注，繼而采用LEED O+M標準進行可持續(xù)運營及維護，這種情況就會徹底得以改觀。要知道拆除一棟舊建筑并興建一棟新建筑(即使這棟新建筑是極為高效節(jié)能的)需要至少80年才能消除由此所造成的環(huán)境影響。

所以未來，既有建筑有著令人難以置信的綠色轉(zhuǎn)型空間，并可以在可持續(xù)發(fā)展方面保持領(lǐng)先地位。同時，LEED O+M認證更需要綠色物業(yè)管理人員的推動，以及投資方、開發(fā)商、業(yè)主方、買家、租戶和使用者的共同參與。綠色物業(yè)管理人員是與建筑各方均有緊密聯(lián)系的重要角色，他們對綠色建筑的支持可以將各方力量發(fā)揮到最大化，進而將可持續(xù)理念和聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標(SDG)落到實處。

《現(xiàn)代物業(yè)》：上海地鐵17號線諸光路站在2018年獲LEED銀級認證，成為亞洲第一個獲得該獎項的地鐵車站。您認為中國的公共設(shè)施進行LEED認證的空間有多少?公共基礎(chǔ)設(shè)施進行LEED認證，相比于一般建筑，其難點在哪里?需要特別注意哪些方面的評分指標?對管理運營方提出的不同于常規(guī)服務(wù)的挑戰(zhàn)有哪些?

杜日生：中國的公共設(shè)施領(lǐng)域，進行LEED認證也有廣泛的發(fā)展空間。以巴西世界杯和東京奧運會為例，如今大型體育賽事都在盡可能地減少其舉辦比賽所產(chǎn)生的碳足跡。2014年巴西世界杯的綠色舉措可謂非常有前驅(qū)性：他們要求所有球場都要以獲得LEED認證為目標;南美洲最大的馬拉卡納體育場就是LEED鉑金級認證項目，在踐行LEED標準過程中，球場除了太陽能光伏系統(tǒng)，還采用了多種節(jié)能光源，在屋頂鋪設(shè)了雨水回收系統(tǒng)并采用了節(jié)水龍頭和環(huán)保沖廁系統(tǒng)等措施。這些可持續(xù)手段無論是賽中還是賽后都帶來了積極的影響。

無獨有偶的是，即將到來的2020年東京奧運會也將LEED作為追求綠色奧運的工具。東京奧運村HARUMI FLAG“晴海旗”項目已經(jīng)獲得LEED-ND金級認證?！扒绾Ｆ臁笔菛|京最大的城市規(guī)劃案例，將作為2020年東京奧運會和殘奧會的運動員村使用，包括公寓式住宅和配套商業(yè)物業(yè)，作為體育賽事設(shè)施秉承了奧運會倡導(dǎo)的可持續(xù)發(fā)展理念。

不只于此，國際奧委會總部——奧林匹克之家近日也得到了LEED鉑金級認證，且是同一級別中目前的最高分。

除了公共體育場館，還有很多的公共交通設(shè)施，比如北京清河高鐵站，也正在申請LEED認證。但是相比一般建筑，公共建筑的難點主要體現(xiàn)在運營權(quán)和產(chǎn)權(quán)歸屬問題上，所以如何去說服各個管理方來落實綠色建筑是一個難點。

不論是一般商用建筑還是公共設(shè)施建筑，LEED都是采用一套標準體系，圍繞交通、選址、節(jié)水、能源和大氣、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量這幾個方面展開。很多人誤以為綠色建筑只是為了節(jié)省能耗，實際上遠不止于此，建筑在實現(xiàn)節(jié)能節(jié)水的大前提之前，是要給使用者提供一個舒適的環(huán)境，“人的體驗”尤為重要。

《現(xiàn)代物業(yè)》：就業(yè)態(tài)而言，目前寫字樓仍然是LEED認證的絕對主力，商業(yè)其次，其他類型的公共物業(yè)和住宅較少，您認為原因何在?要推動其他物業(yè)類型去進行LEED認證，需要市場具備哪些條件?

杜日生：在此之前，LEED有一套適用于住宅的體系，我們稱之為LEED for Homes。但是由于體系本身的一些適用性原因，在中國的應(yīng)用比較少。值得欣喜的是，USGBC為了更適應(yīng)住宅市場的需求，今年推出了升級版的LEED for Residential體系。這個新的住宅體系將能更好地應(yīng)用于中國市場，并且不僅是住宅，USGBC近年來還陸續(xù)推出了針對交通站點的LEED for Transit體系，以及針對城市及社區(qū)的LEED for Cities and Communities體系。如要更好地推動這些認證體系在中國落地發(fā)展，需要投資方、開發(fā)商、業(yè)主方、買家、租戶和使用者等各方的積極認可及踴躍參與。

《現(xiàn)代物業(yè)》：進行LEED認證需要大量的認證人才。中國已經(jīng)是僅次于美國的LEED第二大市場，那么中國的LEED認證人才的現(xiàn)狀如何?目前中國的不動產(chǎn)運營管理和物業(yè)管理行業(yè)人才正面臨危機，是否對LEED認證人才也產(chǎn)生了影響?如何體現(xiàn)?是否有應(yīng)對辦法?

杜日生：目前USGBC已經(jīng)為大中華區(qū)培養(yǎng)了4,265位LEED專業(yè)人士，這些專業(yè)人士不僅遍布在建筑領(lǐng)域，同時也遍布于各領(lǐng)域的很多國際性跨國公司。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在中國的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理這個行當經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，專業(yè)人才儲備充足。

但是隨著建筑科技的不斷進步，綠色物業(yè)管理的興起，行業(yè)對物業(yè)人能力要求也在不斷提升，除了提高技術(shù)水平以外還需要提高可持續(xù)發(fā)展理念。放眼市場，很多的跨國物業(yè)公司，在國內(nèi)儲備了不少熟悉綠色建筑專業(yè)知識的人才。如世邦魏理仕，其在中國的LEED AP儲備人才已近50人。所以對于本土的物業(yè)企業(yè)來說，我們也鼓勵他們將可持續(xù)發(fā)展技能作為重要的挑選人才標準之一，來充實自己的人才庫。

不動產(chǎn)運營管理這個概念在國內(nèi)才發(fā)展不到10年，相對來說人才確實比較稀缺，當然這也是一個全球性的問題。而對于那么多的LEED專業(yè)人士而言，如果想投身于不動產(chǎn)運營管理和物業(yè)管理行業(yè)這一風(fēng)口，更需要全面認知可持續(xù)發(fā)展理念和技術(shù)應(yīng)用策略、時刻裝備自己、迎接挑戰(zhàn)。

注釋：

[1] 世界綠色建筑委員會(WGBC)提出兩步走計劃：2030年起，所有新建建筑必須是凈零碳運行;2050年起，所有建筑必須是凈零碳運行。

[2] 在LEED v4.1版本中，LEED BD+C適用于建筑設(shè)計與建造(包括重大改造)認證;LEED ID+C適用于完整的室內(nèi)裝修項目認證;LEED O+M適用于已全面運作并且入駐至少1年建筑的運營與維護認證。